Najem krótkoterminowy czy długoterminowy: co się bardziej opłaca?

Na tym samym warszawskim mieszkaniu doby potrafią dać prawie dwa razy większy przychód niż najemca na rok i zostawić Ci na koncie mniej.

Nasz przykład to dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 43 m² na Kruczej w Śródmieściu, wycenione na ogłoszeniach zebranych do 14 sierpnia 2026 roku. Na dobach: 8 300 zł przychodu miesięcznie, 3 900 zł na rękę. Na tygodniach: 4 900 zł przychodu, 3 200 zł na rękę. Na umowie rocznej: 4 300 zł, bez żadnych potrąceń, bo czynsz administracyjny płaci najemca, a wynajmem zajmujesz się Ty.

Najem krótkoterminowy to tutaj pobyty krótsze niż 30 dni, sprzedawane przez platformy rezerwacyjne. Długoterminowy to umowa na rok lub dłużej z jednym najemcą. Średnioterminowy leży pomiędzy: tygodnie, nie doby ani rok.

Jedna rzecz do ustalenia, zanim zaplanujesz cokolwiek pod termin. Ustawa o rejestracji najmu krótkoterminowego 2 września 2026 roku była wciąż projektem, więc żadne polskie mieszkanie nie musi być jeszcze zarejestrowane.

Z czego zrobiona jest ta różnica

Model	Przychód miesięcznie	Na rękę	Przedział	Na czym stoi liczba
Doby	8 300 zł	3 900 zł	3 500 do 4 700 zł	obłożenie 71% zmierzone na pięciu mieszkaniach, 380 zł za dobę, 9 ogłoszeń porównawczych
Tygodnie	4 900 zł	3 200 zł	2 900 do 4 400 zł	8 ogłoszeń porównawczych z platform średnioterminowych
Umowa na rok	4 300 zł	4 300 zł	3 600 do 5 200 zł	52 ogłoszenia porównawcze wybrane z 96 przejrzanych

Między przychodem z dób a kwotą na rękę stoi pięć kosztów. Prowizje platform, 1 273 zł miesięcznie, zmierzone na 15,3% przychodu. Sprzątanie i pranie, 1 299 zł. Opłata za zarządzanie, 818 zł. Prąd i internet, 330 zł. Czynsz administracyjny, 727 zł. Razem 4 447 zł, zanim właściciel zobaczy cokolwiek.

W wierszu z umową roczną nie ma żadnego z nich. Przykład wycenia oba krótsze modele z zarządcą biorącym 8% przychodu, a najem roczny tak, jakby prowadził go sam właściciel, a czynsz płacił najemca. Zatrudnij kogoś do obsługi umowy albo zostaw mieszkanie puste między najemcami, a 4 300 zł przestaje być tą liczbą.

Naprawy obciążają właściciela w obu modelach. Na siedmiu warszawskich mieszkaniach konta właścicieli mają 55 pozycji naprawczych od grudnia 2023 do sierpnia 2026 roku: 10 901,09 zł łącznie, mediana 100 zł. Najmniejsza to 4,92 zł za szklankę, którą gość stłukł przy zmywaniu. Największa to 1 200 zł w sierpniu 2026 roku, za wymianę rury kanalizacyjnej w kuchni, co oznaczało wyjęcie i ponowny montaż szafek.

Ta praca ma inny kształt, nie tylko większą objętość

Godziny tygodniowo to liczba, o którą właściciele pytają najczęściej i której nikt nie potrafi uczciwie udokumentować. Możemy za to policzyć co innego. W dwunastu miesiącach do 2 września 2026 roku warszawskie mieszkania przyjęły 663 rezerwacje z zameldowaniem w tym okresie, licząc też anulowane, na około 2 332 doby. Średni pobyt: trzy i pół doby. Na jedno mieszkanie wychodzi około 95 przyjazdów rocznie. Umowa roczna ma jeden.

Pieniądze przychodzą w tym samym kształcie. Faktur za pobyty w złotych mamy 325, mediana 1 221 zł, średnia 1 393 zł, od 350 do 5 040 zł. Najemca robi jeden przelew w miesiącu, w jednym terminie, na jedną kwotę.

O stronie krótkoterminowej decydują dwie platformy: ze wszystkich zapisanych rezerwacji 60,3% przyszło z Airbnb, 37,5% z Booking.com, a 1,9% bezpośrednio. Drugą stałą pracą są ceny. Nasz silnik cenowy podpowiada mnożnik stawki za dobę od 0,5x do 2,03x stawki bazowej, a 73% dni dostaje sygnał obniżki, nie podwyżki. To podpowiedzi, nie ceny zarezerwowane. Pokazują jednak, na czym polega większość dni: na decyzji, jak nisko zejść.

Inwestycja, która kosztuje Cię uwagę, jest bliżej pracy niż inwestycji. Dwie z tych stałych prac mają u nas własne teksty: wiadomości przychodzące w nocy (/pl/guides/goscie-pisza-o-kazdej-porze) i sprzątaczka, która nie przyszła (/pl/guides/sprzataczka-nie-przychodzi).

Styczeń i wrzesień to dwa różne biznesy

Panel sezonowości w tym samym raporcie pokazuje wrzesień 2025 roku: obłożenie 97%, 401 zł za dobę, 11 904 zł przychodu za miesiąc. Styczeń 2026 roku: 45%, 346 zł za dobę, 4 694 zł. Najemca na umowie rocznej zapłaciłby w obu miesiącach tyle samo.

Co pokrywają nasze własne księgi, a czego nie

Każda liczba powyżej pochodząca z naszych danych dotyczy najmu na doby. Nie mamy najmu długo- ani średnioterminowego, o którym moglibyśmy cokolwiek napisać. Pod zarządem jest dziewięć mieszkań, siedem z nich w Warszawie, i wszystkie chodzą na dobach. Liczby dla umowy rocznej i dla tygodni pochodzą więc z przykładowego raportu wyceny, zbudowanego na ogłoszeniach aktywnych w Warszawie w sierpniu 2026 roku. Wyjątkiem jest strona krótkoterminowa: obłożenie 71% i 380 zł za dobę to wynik pięciu mieszkań, a nie ceny ofertowe. Cały przykład, razem z każdym ogłoszeniem porównawczym, jest na resipilot.com/est/.

Co się zmienia w Polsce i co faktycznie płacisz

Sprawdzone 2 września 2026 roku. To informacja ogólna, nie porada podatkowa ani prawna. Przepisy są w ruchu: przeczytaj źródło, zanim coś zrobisz, a swoje liczby zanieś do doradcy podatkowego.

Rejestracja

Rozporządzenie (UE) 2024/1028 stosuje się w całej Unii od 20 maja 2026 roku. Wprowadza numer rejestracyjny przy każdym ogłoszeniu i nakłada na platformy obowiązek przekazywania danych o gospodarzu i jego działalności do krajowego pojedynczego cyfrowego punktu kontaktowego (eur-lex.europa.eu). Dla polskiego mieszkania tamtego dnia nie zmieniło się nic. Polska nie uchwaliła ustawy, która uruchamia rejestr. Rada Ministrów przyjęła projekt 14 lipca 2026 roku, a 2 września 2026 roku był on nadal w Sejmie (prawo.pl).

Data wydania pierwszych numerów nie została wyznaczona. Strona ministerstwa nadal wskazuje 20 maja 2026 roku dla głównych przepisów, ta data minęła bez ustawy, a opracowanie Biura Analiz Sejmowych też żadnej daty nie podaje (gov.pl, sejm.gov.pl). W obecnym brzmieniu projektu wynajem bez rejestracji zagrożony jest karą do 50 000 zł (prawo.pl). Autopoprawka rządu przywróciła dwa uprawnienia, oba od 1 stycznia 2028 roku. Gmina mogłaby wyznaczać strefy bez najmu na doby. Wspólnota lub spółdzielnia mogłaby zakazać go we własnym budynku, a właściciele dostaliby sześć miesięcy na zakończenie działalności (rp.pl, gazetaprawna.pl). Dziś nic z tego Cię nie wiąże.

Podatek

Najem prywatny od 2023 roku jest opodatkowany wyłącznie ryczałtem: 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie, 12,5% od nadwyżki, liczone od przychodu, bez odliczania kosztów (isap.sejm.gov.pl). Wynajem na doby prowadzony jak zorganizowana działalność, ze sprzątaniem i świeżą pościelą między gośćmi, urząd zwykle traktuje jako usługę zakwaterowania, a ta ma 8% VAT (isap.sejm.gov.pl). Limit zwolnienia podmiotowego z VAT wynosi 240 000 zł rocznej sprzedaży od 1 stycznia 2026 roku (podatki.gov.pl). To, który reżim dotyczy Twojego mieszkania, rozstrzyga doradca podatkowy, a odpowiedź przesuwa każdą kwotę na rękę z tej strony.

Twoje realne opcje

Opcja	Ile kosztuje i czego wymaga	Pasuje, gdy
Umowa roczna, prowadzona przez Ciebie	Twój czas, plus jednorazowa prowizja agencji, jeśli z niej skorzystasz. Jedna zmiana najemcy w roku	Chcesz jednej kwoty w jednym terminie i samodzielnie sprawdzisz najemcę
Doby, prowadzone przez Ciebie	Twój czas plus prowizja platformy, w przykładzie 15,3% przychodu. Około 95 przyjazdów rocznie	Nie przeszkadzają Ci wiadomości od gości i sprzątanie co kilka dni
Osobny specjalista do każdego modelu	Dwie opłaty, dwie umowy, koordynacja przy każdej zmianie modelu	Chcesz pomocy i nie przeszkadzają Ci dwie relacje
Sezonowa hybryda, latem doby, zimą najemca	Tyle, ile weźmie zarządca każdego okresu. Dwie zmiany modelu w roku	Mieszkanie pasuje i letnim gościom, i najemcy na zimę
Resipilot, trzy modele na jednym mieszkaniu	8% przychodu, bez opłaty za start, bez minimum, rezygnacja w każdej chwili	Chcesz jednego systemu i zero kosztu przełączania między modelami

Gdzie pasuje Resipilot, a gdzie nie

Resipilot prowadzi najem krótko-, średnio- i długoterminowy na tym samym mieszkaniu, w Warszawie, Krakowie, Gdańsku i Atenach. Pod zarządem jest dziś dziewięć mieszkań, siedem z nich w Warszawie. Opłata to 8% przychodu, bez opłaty za start, bez minimum, z rezygnacją w każdej chwili. Nic, co kosztuje pieniądze, nie dzieje się bez Twojej zgody: wycena naprawy, zmiana ceny, nowy najemca. Stawki za dobę aktualizują się co sześć godzin, a wiadomości od gości dostają odpowiedź w dzień i w nocy. Każda rezerwacja dostaje zaplanowane przekazanie mieszkania, wysłane SMS-em do osoby sprzątającej w jej własnym języku, także wtedy, gdy zostajesz przy swojej (/pl/self-serve). Umowy dla właścicieli przeczytasz przed podpisaniem (/pl/agreements).

Raz w miesiącu dostajesz zestawienie. To za sierpień 2026 roku, dla mieszkania z jedną sypialnią w centrum Warszawy, objęło około czterech tygodni i 5 393,36 zł przychodu brutto, rozpisanego rezerwacja po rezerwacji, z VAT i każdym wydatkiem przy jego fakturze, zanim pojawi się kwota netto. Goście wystawili średnio 4,9 na 5 w ponad 280 zweryfikowanych pobytach, z ponad 30 krajów.

To nie jest opcja dla właściciela spoza tych czterech miast. Nie jest też dla kogoś, kto chce czynszu gwarantowanego, bo opłata liczona od przychodu oznacza, że styczeń taki jak powyżej jest również Twoim styczniem.